Beim Kauf eines Grundstücks, Hauses oder einer Eigentumswohnung in Nordrhein-Westfalen fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer an. Der Steuersatz beträgt 6,5 Prozent. Maßgeblich ist allerdings nicht in jedem Fall nur der Kaufpreis. Je nach Vertrag können weitere übernommene Leistungen oder bei einem einheitlichen Vertragswerk auch Baukosten zur Bemessungsgrundlage gehören.
Dieser Beitrag erklärt, wie Sie die Steuer berechnen, welche Ausnahmen gelten und wie das Verfahren zwischen Notariat, Finanzamt und Grundbuchamt abläuft. Die Angaben wurden zuletzt am 22. September 2026 geprüft.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Verkehrsteuer auf bestimmte Rechtsvorgänge, die inländische Grundstücke betreffen. Dazu zählen neben Kaufverträgen zum Beispiel Tauschverträge, bestimmte Grundstücksschenkungen, die Bestellung eines Erbbaurechts und das Meistgebot in einer Zwangsversteigerung.
Sie ist nicht mit der jährlich erhobenen Grundsteuer zu verwechseln. Die Grundsteuer knüpft an Grundbesitz an. Die Grunderwerbsteuer entsteht dagegen bei einem steuerbaren Erwerbsvorgang.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in NRW?
In Nordrhein-Westfalen beträgt der Grunderwerbsteuersatz 6,5 Prozent. Dieser Satz gilt seit dem 1. Januar 2015 für Grundstücke in NRW.
Die Grundformel lautet:
Bemessungsgrundlage × 6,5 % = Grunderwerbsteuer
Rechenbeispiel
Bei einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro ergibt sich:
500.000 € × 6,5 % = 32.500 € Grunderwerbsteuer
Die Rechnung mit dem Dezimalwert lautet entsprechend 500.000 Euro × 0,065. Der Wert 0,065 Prozent wäre falsch.
Was gehört zur Bemessungsgrundlage?
Bei einem Kauf ist die Gegenleistung die Bemessungsgrundlage. Dazu gehören insbesondere der vereinbarte Kaufpreis und gegebenenfalls weitere Leistungen, die der Käufer übernimmt. Das können etwa übernommene Verpflichtungen oder Schulden sein.
Grundstückskauf und Bauvertrag können steuerlich als einheitliches Vertragswerk gelten. Dann können auch die Baukosten in die Bemessungsgrundlage einfließen. Entscheidend ist die konkrete Vertragsgestaltung.
Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören grundsätzlich:
- die Grunderwerbsteuer selbst,
- Notarkosten,
- der gesondert und nachvollziehbar ausgewiesene Wert von mitgekauftem beweglichem Inventar.
Eine willkürliche Aufteilung des Kaufpreises genügt nicht. Bei Einbauküchen, Möbeln oder anderem Inventar sollte der angesetzte Wert belegbar und wirtschaftlich plausibel sein.
Wer muss die Steuer zahlen?
Bei einem Grundstückskauf sind Käufer und Verkäufer grundsätzlich Gesamtschuldner der Grunderwerbsteuer. Im Kaufvertrag wird üblicherweise vereinbart, dass der Käufer die Steuer trägt. Das Finanzamt fordert sie deshalb in der Regel zunächst von ihm an. Kann die Steuer dort nicht erhoben werden, kann das Finanzamt auch den Verkäufer in Anspruch nehmen.
Wann entsteht die Grunderwerbsteuer?
Bei einem Kauf entsteht die Steuer grundsätzlich bereits mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Weder die Schlüsselübergabe noch die Kaufpreiszahlung oder die Eintragung im Grundbuch ist dafür ausschlaggebend. Bei einer aufschiebenden Bedingung, einer erforderlichen Genehmigung oder einem ausgeübten Vorkaufsrecht kann der maßgebliche Zeitpunkt abweichen.
Das Notariat meldet den Vorgang dem Finanzamt. Bei einem gewöhnlichen notariellen Kaufvertrag müssen Käufer und Verkäufer deshalb in der Regel keine eigene Steuererklärung für die Grunderwerbsteuer einreichen. Nebenabreden, die das Grundstück oder die Gegenleistung betreffen, müssen dem Finanzamt jedoch mitgeteilt werden.
Steuerbescheid, Zahlungsfrist und Grundbuch
Das Finanzamt setzt die Steuer per Bescheid fest. Die gesetzliche Zahlungsfrist beträgt einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids, sofern das Finanzamt keine längere Frist bestimmt. Zuständig ist das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei Unsicherheit können Sie das zuständige Finanzamt finden oder kontaktieren.
Die Steuer ist grundsätzlich vollständig und fristgerecht zu zahlen. Nach den Hinweisen der Finanzverwaltung NRW wird eine Stundung grundsätzlich nicht gewährt. In einem besonderen Härtefall kann sie nach § 222 Abgabenordnung auf Antrag dennoch in Betracht kommen, wenn der Steueranspruch dadurch nicht gefährdet erscheint. Einen Anspruch auf Stundung oder Ratenzahlung gibt es nicht.
Für die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch benötigt das Grundbuchamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Das Finanzamt erteilt sie nicht nur nach vollständiger Zahlung. Nach dem Gesetz kommt die Bescheinigung auch in Betracht, wenn die Steuer sichergestellt oder gestundet ist oder wenn der Erwerb steuerfrei bleibt.
Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
Das Grunderwerbsteuergesetz sieht mehrere Befreiungen vor. Dazu gehören insbesondere:
- Erwerbe mit einer Bemessungsgrundlage von höchstens 2.500 Euro. Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag. Wird sie überschritten, ist grundsätzlich der volle Betrag steuerpflichtig.
- Erwerbe von Todes wegen und bestimmte Erbauseinandersetzungen,
- Erwerbe zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern,
- bestimmte Vermögensauseinandersetzungen nach einer Scheidung oder Aufhebung einer Lebenspartnerschaft,
- Erwerbe zwischen Verwandten in gerader Linie, etwa zwischen Eltern und Kindern,
- unentgeltliche Grundstücksschenkungen, soweit keine steuerpflichtige Gegenleistung vereinbart ist.
Bei gemischten Schenkungen und Vereinbarungen über Nießbrauch, Wohnrechte oder Rentenzahlungen kann ein entgeltlicher und damit steuerpflichtiger Teil verbleiben. Die Freibeträge der Erbschaft- und Schenkungsteuer lassen sich nicht einfach auf die Grunderwerbsteuer übertragen. Solche Verträge sollten vor der Beurkundung steuerlich geprüft werden.
Grunderwerbsteuer beim Erbbaurecht
Auch die Bestellung eines Erbbaurechts kann Grunderwerbsteuer auslösen. Zur Bemessungsgrundlage gehören grundsätzlich die auf die Laufzeit des Erbbaurechts kapitalisierten Erbbauzinsen. Das Finanzamt bewertet sie anhand des Vertrags und der gesetzlichen Bewertungsvorschriften.
Was gilt bei einer Rückabwicklung?
Wird der Erwerb vor dem Eigentumsübergang wirksam rückgängig gemacht, kann die Steuer auf Antrag nach § 16 Grunderwerbsteuergesetz aufgehoben oder nicht festgesetzt werden. Bei einer einvernehmlichen Rückabwicklung, einem vertraglich vorbehaltenen Rücktritt oder einem Wiederkaufsrecht gilt grundsätzlich eine Frist von zwei Jahren ab Entstehung der Steuer.
Daneben gibt es weitere gesetzliche Fälle, etwa wenn Vertragsbedingungen nicht erfüllt sind und ein Rechtsanspruch auf Rückabwicklung besteht. Eine Erstattung erfolgt nicht automatisch. Informieren Sie das zuständige Finanzamt unverzüglich und reichen Sie den Aufhebungsvertrag oder andere Nachweise ein.
Lässt sich die Grunderwerbsteuer absetzen?
Bei einer ausschließlich selbst genutzten Immobilie ist die Grunderwerbsteuer grundsätzlich nicht als laufende Ausgabe abziehbar. Bei einer vermieteten Immobilie zählt sie zu den Anschaffungsnebenkosten. Der auf das Gebäude entfallende Anteil kann über die Gebäudeabschreibung berücksichtigt werden. Der Anteil für Grund und Boden ist nicht abschreibungsfähig.
Kurz zusammengefasst
- In NRW beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent der Bemessungsgrundlage.
- Die Steuer entsteht bei einem Kauf meist schon mit dem notariellen Vertragsabschluss.
- Der Bescheid ist grundsätzlich innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe zu bezahlen.
- Kaufpreis, steuerpflichtige Zusatzleistungen und unter Umständen Baukosten bestimmen die Höhe. Notarkosten und nachvollziehbar ausgewiesenes bewegliches Inventar zählen grundsätzlich nicht dazu.
- Befreiungen hängen vom konkreten Erwerbsvorgang und den beteiligten Personen ab.
